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Mit dem Erwerb des traditionellen Industrieareals sicherte sich die Einwohnergemeinde der Stadt Basel grossflächiges Potential zur Entwicklung des Wirtschaftsstandortes Basel. Rosental Mitte steht für die Transformation vom Produktionsstandort zum Wirtschaftsareal und integralen Stadtteil, in dem gearbeitet, aber auch gewohnt werden kann.

Rosental Mitte ist sehr zentral und hervorragend erschlossen. Im Fokus des Nutzungskonzepts stehen hochwertige Arbeitsflächen für wertschöpfungsintensive Branchen und Funktionen wie Headquarters, diverse Unternehmensdienstleistungen sowie Forschung, die auf eine zentrale, gut erreichbare, sichtbare Lage und ein attraktives Arbeitsumfeld angewiesen sind. Rosental Mitte gehört dabei zur Innovationsachse Basel Nord, welche auch den Stücki-Science Park und in Zukunft auch das Areal klybeckplus umfassen. Gleichzeitig bietet Rosental Mitte auch günstigere, zeitlich befristete Flächen an, z. B. bei Gebäuden, welche mittelfristig ersetzt werden sollen.

Der Kanton möchte dabei sowohl bestehende Unternehmen und Bildungsinstitutionen auf dem Areal halten als auch Flächenangebote für die Ansiedlung von neuen Firmen und Institutionen schaffen. Das städtebauliche Leitbild sieht Potential für 3'000 bis 5'000 zusätzliche Arbeitsplätze zu den heute vorhandenen 3'500 Arbeitsplätzen vor. Ob das Potential erreicht wird, ist abhängig von der künftigen Marktnachfrage. Rosental Mitte soll nicht nur Arbeiten, sondern sämtliche Bedürfnisse der Bevölkerung abdecken und darum auch ein attraktives Wohnquartier, ein Ort mit Lebensqualität werden. Ein differenziertes Wohnangebot mit Potenzial für 1'100 bis 2'200 EinwohnerInnen umfasst Flächen in unterschiedlichen Preissegmenten. Läden, Restaurants, Cafés, Freizeit- und Sporteinrichtungen sollen Raum für soziale Begegnungen bieten und die neu geöffneten Wege und Grünräume beleben. Das städtische Leben soll sich nur am Boden abspielen, sondern auch auf einzelnen Dächern. Schliesslich tragen auch Flächen für Gewerbe und Kultur zum städtischen Charakter des neuen Orts bei.

Die erste Teilöffnung erfolgt im Sommer 2022. Der bestehende Arealzaun wird versetzt und damit kann die Sandgrubenstrasse mit der Riehenteichstrasse verbunden werden und einen öffentlichen Begegnungsplatz bilden. Weitere Teilöffnungen sind im Zusammenhang mit der Realisierung des sogenannten Haus 6 möglich. Die konkreten Termine ergeben sich aus der weiteren Planung auf dem ganzen sogenannten «Baufeld A». Auf diesem wird ab Mai/Juni 2022 die ersten grossen Rückbauten starten werden. Grundsätzlich hängt die Öffnung des Areals von verschiedenen technischen und rechtlichen Faktoren ab. Die Öffnung muss sorgfältig und schrittweise unter Berücksichtigung der gesetzlichen Rahmenbedingungen und der Bedürfnisse der bestehenden Mieter sowie der Nachbarn erfolgen. Aber auch Fragen zu Erschliessung und Logistik müssen im städtischen Kontext gelöst werden. Es laufen aktuell verschiedene Untersuchungen dazu. Klar ist, dass die Öffnung von aussen nach innen in mehreren Etappen erfolgen wird.

Das Rosental Mitte wird im kantonalen Richtplan als «Schwerpunkt Arbeiten» bezeichnet, daher stehen wirtschaftliche Nutzungen klar im Fokus. Durch die Erstellung von Wohnraum und Ansiedlung von Dienstleistungen wird die Integration des Areals in das bestehende Rosental-Quartier gefördert, sodass ein attraktiver, durchmischter und belebter Stadtteil mit einer hohen Lebensqualität entsteht. Durch die Erweiterung des städtischen Wohnangebots soll auch der Pendlerverkehr reduziert werden.

Auf dem Areal ist ein vielfältiges Wohnungsangebot geplant, das ein Potenzial für ca. 1'100 bis 2'200 EinwohnerInnen umfasst. Es werden somit Wohnungen in unterschiedlichen Preissegmenten angeboten. Ein Drittel der realisierten Wohnflächen soll im preisgünstigen Bereich umgesetzt werden.

Die langfristige, etappenweise, mehrere Jahre dauernde Transformation des Areals ermöglicht sowohl hochwertige Arbeitsflächen im Endzustand als auch günstige Arbeitsflächen in der Übergangsphase. Es besteht Interesse an beiden Angeboten. Derzeit werden einerseits Gespräche mit Mietern geführt, die bereits auf dem Areal ansässig sind und Interesse daran haben, weiterhin auf dem Areal zu bleiben und sich zu entwickeln. Des Weiteren finden auch Gespräche mit künftigen Interessenten statt. Auf dem Areal arbeiten bereits heute ca. 3500 Personen.

Das städtebauliche Konzept sieht vor, einige wertvolle Zeitzeugen zu erhalten. Andere Gebäude auf dem Areal sind in einem schlechten Zustand oder für neue, zukunftsfähige Nutzungen ungeeignet, sodass ein Ersatz wirtschaftlich sinnvoll ist. Mit Ersatzgebäuden können zeitgemässe Arbeitsflächen geschaffen werden, welche für verschiedene Branchen attraktiv und verfügbar sind.

  • Öffnung: Der heute geschlossene Firmenstandort wird ins Quartier Kleinbasel integriert. Das heute zerschnittene Rosental-Quartier wird wieder zusammengeführt.
  • Verbindungen: Durch die Öffnung entstehen neue, direkte, attraktive Verbindungen für den Fuss- und Veloverkehr, beispielsweise zwischen dem neuen Quartier Erlenmatt und dem Sandgrubenschulhaus sowie der Allgemeinen Gewerbeschule Basel.
  • Wohnraum: Neue Wohnungen auf dem Areal vergrössern das Wohnangebot der Stadt und minimieren den Pendlerverkehr.
  • Öffentliche Flächen: Die neuen öffentlichen Freiräume, Erdgeschossnutzungen und Dachflächen schaffen Begegnungsmöglichkeiten, die dem Quartier bisher fehlten.

Die Grundidee für Rosental Mitte ist in einem städtebaulichen Leitbild festge­halten, das im Januar 2020 der Öffentlichkeit präsentiert wird. Die Beteiligung der Bevölkerung erfolgt nach folgenden Grundsätzen und die Rückmeldungen werden wo möglich bei der weiteren Planung berücksichtigt:

  • Proaktive Kommunikation zu wesentlichen Planungsschritten wie z. B. Bebauungsplänen und Zonenänderungen.
  • Einbezug des Quartiers bei der Planung der Freiräume, Erdgeschossnutzungen und allfälligen quartierdienlichen Zwischennutzungen.

Es wird eine bauliche Verdichtung geben, welche Bezug auf den Bautyp, die Höhe und Materialisierung der Nachbarschaft, das Quartier und der Stadt nimmt. Es sind kleinere, mittlere und grössere Eingriffe auf dem Areal vorgesehen. Durch Investitionen in bestehende Bauten kommen neue, zeitgemässe Wirtschaftsflächen auf den Markt. Mittel- bis langfristig sollen u. a. Hochhäuser mit einem noch zu definierenden Nutzungsmix entstehen.

Um Rosental Mitte gesamthaft zu öffnen, bedarf es baulicher Anpassungen an Bauten und Infrastrukturen. Zwischennutzungen von zum Abbruch vorgesehenen Gebäuden sind möglich, allerdings vorwiegend im geschlossenen Arealteil. Weitere Möglichkeiten werden geprüft. Falls möglich wird angestrebt, in bestehenden Gebäuden Firmen mit zukünftigen Entwicklungsabsichten im Rosental Mitte anzusiedeln.

Die Entwicklung von Arbeitsplätzen kann zu erhöhtem Verkehrsaufkommen führen. Erste Studien haben gezeigt, dass die Leistungsfähigkeit des bestehenden Strassennetzes auch bei einer baulichen Verdichtung gewährleistet werden kann. Das bestehende Quartier soll jedoch nur minimal vom zusätzlichen Verkehr beeinträchtigt werden.

Rosental Mitte soll im Endzustand nur wenig oberirdischen Verkehr aufweisen, die Parkierung soll weitgehend unterirdisch erfolgen. Die definitive Anzahl an Parkplätzen soll unter Berücksichtigung der definitiven Nutzungen und Bedürfnisse möglichst gering gehalten werden. Es ist zugunsten eines attraktiven Umfelds zu prüfen, ob der Ersatz von oberirdischen Parkplätzen im Quartier durch ein Quartierparking auf dem Areal Rosental Mitte Vorteile bringen könnte.

Rosental Mitte wird in Teilschritten laufend weiterentwickelt, jedoch ist eine ­gesamtheitliche Betrachtung zwingende Voraussetzung für das weitere ­Vorgehen. Die Zeitschiene hängt von vielen Faktoren ab, u. a. von der Nachfrage nach Wirtschaftsflächen.

Voraussichtlich ab Herbst 2020 sollen im nördlichen Teil erste Rückbauten erfolgen, um das Areal für die künftige Nutzung vorzubereiten. Parallel dazu werden Gespräche mit Firmen geführt, die Interesse daran haben, auf das Areal zu ziehen und dort zu investieren. Bei lärmintensiven Rückbauten wird vorgängig die umliegende Quartierbevölkerung informiert werden.

Für nicht zonenkonforme Bauten und Nutzungen werden künftig Bebauungspläne festgelegt, die auf dem städtebaulichen Leitbild basieren und sich an den Ergebnissen künftiger städtebaulicher und architektonischer Varianzverfahren orientieren. Durch die schrittweise Arealöffnung und Realisierung können Erkenntnisse aus früheren Baufeldern bei der künftigen Entwicklung berücksichtigt werden.

Ein Grundlagenbericht über die Altlastensituation wurde im Januar 2017 abgeschlossen. Es erfolgen aktuell weitere Untersuchungsmassnahmen des Untergrunds. Eine langjährige Grundwasserüberwachung hat für den heutigen Zustand keine Gefährdung identifiziert und wurde eingestellt. Bei den Baumassnahmen wird der Zustand jedoch verändert. Es ist mit belastetem Aushubmaterial sowie einer Wasserhaltung und erneuter Grundwasserüberwachung während der Bauzeit zu rechnen. Der Kanton übernimmt die Kosten der Sanierungen.

Es handelt sich um eine komplexe Transformation eines Areals im Betrieb. Das städtebauliche Konzept für das Areal wurde bis 2018 erarbeitet und 2019 nach dem Erwerb des Syngenta-Areals erweitert.

Historische Wohnhäuser an der Maulbeerstrasse und der Rosentalstrasse werden wieder einer Wohnnutzung zugeführt. Ein weiteres Gebäude in der Arealmitte weist im Erdgeschoss Potenzial für Nutzungen wie Restaurants oder Cafés auf. Viele der identitätsstiftenden Bestandesbauten sollen auch weiterhin mittel- bis langfristig erhalten bleiben. Beispielsweise wäre nach einer allfälligen Stillverlegung des IWB-Heizkraftwerks an der Maulbeerstrass eine Umnutzung des Gebäudes in einen Kultur- und Veranstaltungsraum denkbar.

Mit kleineren und grösseren Eingriffen sollen die bestehenden industriellen Strassenräume des Areals Schritt für Schritt geöffnet und durch neue Plätze und andere Grünanlagen ergänzt werden. Die neuen Freiflächen schaffen Begegnungsmöglichkeiten und Grünflächen. Die Wiederherstellung der historischen Achsen sorgt dafür, dass das Wegenetz sich optimal ins bestehende Quartier einfügt.